【JN SPORTS】“最成功开放式小区”大起底 开发商定义为“建筑群落”

本文摘要：■宜宾“莱茵河畔”小区窜红，被称之为“国内最顺利开放式小区”■记者调查找到，它只是多个堵塞小区构成的“建筑群堕”■涉及人士指出，它在规划上确实可取之处●无法把推展街区制解读为非常简单的“拆墙运动”，更加不是说道全国所有城市都要拆卸围墙。

■宜宾“莱茵河畔”小区窜红，被称之为“国内最顺利开放式小区”■记者调查找到，它只是多个堵塞小区构成的“建筑群堕”■涉及人士指出，它在规划上确实可取之处●无法把推展街区制解读为非常简单的“拆墙运动”，更加不是说道全国所有城市都要拆卸围墙。●只有影响到整个城市的交通运营、景观和管理的超级大院和住宅小区才是未来必须关上的。

——上海同济大学副校长、2010年上海世博会总规划师吴志强近日，《中共中央国务院关于更进一步强化城市规划建设管理工作的若干意见》中提及“新建住宅要推展街区制，应以仍然建设堵塞住宅小区”，还拒绝“已竣工的住宅小区和单位大院要逐步关上，构建内部道路公共化。”随后，宜宾的“莱茵河畔”小区一夜之间爆红网络，还包括人民日报客户端在内的多家媒体还公布了一组该小区的航拍图，它被称作“国内最顺利开放式小区”。

但成都商报记者现场探访找到，“莱茵河畔”多处设置和普通堵塞小区并无两样，其开发公司也称之为，该楼盘是一个“建筑群堕”。另外，宜宾地产业界和规建系统内部人士也称之为，“莱茵河畔”远比开放式小区。事件因缘一篇网文让它一夜窜红被称之为“国内最顺利开放式小区”日前，在一篇关于“为何要拆毁住宅小区围墙”的公众号启动时文章中，作者尤其提及了宜宾南岸东区的“莱茵河畔”小区,正是这篇文章让这个小区瞬间窜红。

作者在文中是这样叙述该小区的——“神秘的是，居然有地产商早已作出了‘开放式社区’，并且沦为当地有口皆碑的一道风景线。那个楼盘在四川的宜宾，叫作‘莱茵河畔’。整个楼盘内的道路全部向城市对外开放，住宅的安全性防水体系前进至单元门口。

住宅楼单元门必要朝向道路，俨然一副巴黎或纽约街头的景象。楼盘内的道路向城市对外开放之后，不会乱糟糟吗？去过的人一般来说这样叙述：宽阔的步行街整洁干净，临街店铺玻璃窗暗淡无占到道经营，车辆统一停放规定地点……”随后，这篇文章很快在微信朋友圈传播。

宜宾“莱茵河畔”小区也因此很快窜红，引起国内多家媒体注目，并被称作“国内最顺利的开放式小区”。记者调查它是“开放式小区”吗？开发商内部并不这样指出 定义为“建筑群堕”但是，在宜宾房地产业界甚至是其开发公司丽雅置地内部，毫无疑问“莱茵河畔”就是严苛意义上的开放式小区。宜宾本土房地产开发商杨先生戏称：“如果莱茵河畔却是开放式小区，宜宾的翠柏商贸城、城中央、万昌现代城、金帝庄园、鼎业兴城等都可以叫开放式小区。

”那么，“莱茵河畔”小区到底是不是开放式小区呢？成都商报记者展开了实地走访调查。“莱茵河畔”所在的方位是原本的宜宾化纤厂。企业南迁后土地没买，而是由化纤厂升格后的丝丽雅集团正式成立了国资有限公司的宜宾丽雅置地有限责任公司，对原化纤厂厂区土地展开研发，分三期展开建设。该小区的背景资料称之为：“莱茵河畔项目是宜宾市首个显欧式风情大盘，坐落于宜宾市南岸东区，由宜宾丽雅置地有限责任公司研发，总建筑面积83万平方米，总投资大约20亿元，计划在4年内分3期研发，项目竣工后将是宜宾市区一流的高尚生活社区，同时也是宜宾城区地标性建筑群堕。

”成都商报记者注意到，开发商对莱茵河畔的定义为“建筑群堕”。它是什么样的小区？由多个堵塞独立国家“子小区”构成 “门禁卡各用各”成都商报记者实地探访找到，莱茵河畔一期项目共计分成银杏花园、翠兰花园、香梅花园、玫瑰花园和雪绒花园，五个小区几乎独立国家，小区之间通过街道连接。道路两边铺面林立，还包括银行、百货店、西餐厅、电影院等。

而在二、三期项目中，堪称分成西湖湾、丽江海湾等更大的封闭式小区。所有小区中，都有独立国家门禁系统、保安系统、花园、道路和消防通道，从这方面来说，“莱茵河畔”与其他大型堵塞小区并无本质区别。宜宾规划建筑系统专业人士曾先生回应，之前的城市规划法律法规对开放式小区或封闭式小区并没明确规定。

但企业在项目规划过程中，将小区堵塞化是业内潜规则，因此目前宜宾的商品房，基本都是封闭式小区，“没几乎对外开放的小区”。业主钟女士告诉他记者，“莱茵河畔”之前从未宣传过开放式小区的概念，她当初自由选择此小区主要还是重视其独立国家小区的堵塞和安全性。某种程度住在“莱茵河畔”的颜女士告诉他记者，“类似于莱茵河畔的小区在成都很多嘛，只不过就是因为地势原因或研发时间的先后，被切割成沦为若干个子小区。

事实上，子小区之间都是独立国家堵塞的，小区外的街道两边有铺面，可以行车，很长时间。”另外，颜女士告诉他记者：“莱茵河畔子小区之间的门禁卡也是不标准化的，各是各。”连线对话“玉女白”该小区的网文作者刘德科：有意神化该小区,但规划上确实可取之处那么，这个并非严苛意义上的开放式小区，又是如何一夜之间被称作“国内最顺利开放式小区”的呢？成都商报记者多方求证找到，此众说纷纭的最先来源是公众号德科地产频道启动时的一篇关于“为何要拆毁住宅小区围墙”的网文。

昨日下午，成都商报记者联系到网文作者刘德科。据理解，刘德科为财经作家吴晓波旗下微信公众号“德科地产频道”合伙人、资深房地产人。刘德科告诉他记者，他到时宜宾“莱茵河畔”实地考察过，但看完小区的卫星云图和某大型房地产集团实地考察“莱茵河畔”后构成的报告。

该报告指出：“此项目在规划手法下有对开放式街区的大胆尝试，在执行力上也有较高构建度，生产一个有情趣，充满著生活与人与自然气氛的住区并不更容易。仅有此，已有一点认同。”对于到底何为开放式小区，刘德科称之为，他所解读的所谓开放式，不是说道必需所有单元入口都朝马路。

“从规划的角度来看，这（莱茵河畔）早已是国内做到得非常不俗的开放式住宅区了。莱茵河畔能把住宅区内的道路关上，用合理的交通一动线有机的组织各个单幢楼宇或小组团，这在国外很一般，但目前在中国仍有可取之处。”那为何地产业内部毫无疑问“莱茵河畔”是开放式小区呢？刘德科回应：“是不是开放式社区，关键要看规划逻辑，而不是看见几个小组团堵塞一起，就推断是封闭式小区。这种理念在现实中也不会遭遇一些问题，比如骗子。

但开放式小区是发展方向，无法因噎废食。”至于为什么不会在当初那篇公众号启动时的文章中引人注目特别强调“莱茵河畔”这个小区，刘德科说明，自己并没想神化该小区的意思，“和中国的很多楼盘一样，这个楼盘也有很多问题。但我们提及它，并不是要神化它，意味着是因为它在一定程度上使用了开放式社区的理念。

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